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五六月的廣州悶熱潮濕，是白蟻的活躍期。家住南沙區(qū)的一名業(yè)主發(fā)現(xiàn)家里到處都是白蟻，更令她鬧心的是，房子是新買不久的二手房，剛?cè)胱〔坏桨肽�。幾次與原房東溝通無(wú)果，她告上法院，要求退回部分購(gòu)房款并賠償其損失。近日，南沙區(qū)法院審理該案后，判決原房東賠償2.6萬(wàn)余元。

2017年11月，應(yīng)女士與周小姐簽訂《房屋買賣合同》，購(gòu)買一套總價(jià)148萬(wàn)元的二手房。入住后，應(yīng)女士發(fā)現(xiàn)房屋的兩間臥室、洗手間墻體均有白蟻，且白蟻侵蝕時(shí)間有兩年。應(yīng)女士稱，自己雖在購(gòu)房前實(shí)地查看過(guò)房屋，但當(dāng)時(shí)房屋處于租賃中，自己無(wú)法仔細(xì)查看，且白蟻問(wèn)題屬于隱蔽瑕疵，無(wú)法用肉眼識(shí)別。因此，應(yīng)女士要求變更成交價(jià)，退還6萬(wàn)元購(gòu)房款，并賠償白蟻消除費(fèi)、重新裝修費(fèi)、垃圾清理搬運(yùn)費(fèi)及因房屋重新裝修導(dǎo)致自己在外租賃房屋的租金等損失。

面對(duì)控訴，周小姐則大喊冤枉，她強(qiáng)調(diào)自己對(duì)自家房屋內(nèi)存在白蟻問(wèn)題并不知情，也沒(méi)有故意隱瞞。她稱，2016年底確實(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有白蟻，但當(dāng)時(shí)已找相關(guān)技術(shù)人員查殺。2017年初重新裝修后將房屋出租，租戶也從未反映有白蟻問(wèn)題，應(yīng)女士來(lái)看房時(shí)也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有白蟻問(wèn)題。周小姐為此認(rèn)為，應(yīng)女士要求變更成交價(jià)、賠償損失沒(méi)有依據(jù)。

南沙法院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合物業(yè)記錄、有關(guān)技術(shù)公司出具的《白蟻活動(dòng)治理報(bào)告》，可以確認(rèn)涉案房屋臥室、廁所確實(shí)有白蟻活動(dòng)，且白蟻侵蝕時(shí)間有兩年之久，因此房屋出售時(shí)存在質(zhì)量瑕疵。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法認(rèn)定周小姐存在故意隱瞞的情形，故應(yīng)女士要求減少合同總房款6萬(wàn)元沒(méi)有法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第一百五十五條“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，雖然雙方的《房屋買賣合同》約定按現(xiàn)狀交付涉案房屋，但考慮到白蟻危害屬于隱蔽質(zhì)量瑕疵，在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)，故周小姐作為出賣人對(duì)該質(zhì)量瑕疵仍負(fù)有擔(dān)保責(zé)任。

最終，南沙法院判決周小姐應(yīng)賠償應(yīng)女士白蟻防治費(fèi)用、裝修損失及租金等26250元。

法官說(shuō)法：

賣方應(yīng)對(duì)房屋的隱蔽瑕疵承擔(dān)質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任

經(jīng)辦法官提示，二手房買賣合同成立生效后，買方有權(quán)取得符合合同約定質(zhì)量的房屋，賣方應(yīng)保證交付的房屋符合合同約定的質(zhì)量要求。除非買方明知房屋存在瑕疵或者雙方對(duì)房屋質(zhì)量有特殊約定，否則賣方應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的隱蔽瑕疵向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而不以賣方是否有過(guò)錯(cuò)為前提。也就是說(shuō)，即便賣方?jīng)]有故意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，但其作為出賣人對(duì)房屋仍負(fù)有質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

多數(shù)房屋的白蟻危害屬于隱蔽瑕疵，法官建議，買房前應(yīng)就房屋是否存在白蟻、漏水等問(wèn)題詢問(wèn)賣方，賣方承諾房屋沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的應(yīng)寫(xiě)入雙方的買賣合同中，對(duì)于買方入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在白蟻等質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)及時(shí)向賣方提出，并通過(guò)拍照、留存雙方的聊天記錄等方式保存證據(jù)。

如與賣方協(xié)商不成，買方可自行聘請(qǐng)相應(yīng)的白蟻防治公司進(jìn)行滅蟻。對(duì)于買方反映的白蟻問(wèn)題，如確屬于房屋交付前就存在的，賣方應(yīng)積極配合買方查殺白蟻并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。